Iné / 02. 12. 2021

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Katuščák  Mgr. Ondrej Katuščák
Sedmohradský  Mgr. Vladimír Sedmohradský

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam

Ak vlastníte nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve a chystáte sa v budúcnosti toto vlastníctvo vyporiadať, môže tento článok byť určený práve pre Vás. Venujeme sa v ňom otázke, akými formami je možné vyporiadať podielové spoluvlastníctvo a rovnako priblížime niekoľko súdnych rozhodnutí, ktoré riešia otázku týkajúcu sa vyporiadania podielového spoluvlastníctva.

V prípade, že sa jeden alebo viacerí spoluvlastníci dostanú do situácie, kedy už viac nechcú byť podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, majú v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (Občiansky zákonník) niekoľko možností, ako postupovať ďalej. Aby bolo možné podielové spoluvlastníctvo platne vyporiadať, je potrebné ho zrušiť a súčasne so zrušením uskutočniť samotné vyporiadanie. Vyporiadaním sa myslí konečné zrušenie doterajších spoluvlastníckych vzťahov k predmetu spoluvlastníctva, vyriešenie všetkých vzťahov medzi spoluvlastníkmi, ktoré vznikli v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva a ekonomické vyrovnanie spoluvlastníkov.

Proces zrušenia a vyporiadania je možné uskutočniť nasledovnými spôsobmi:

A) Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva k nehnuteľnosti dohodou vlastníkov

Najjednoduchším riešením je, že dôjde k vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva vlastníkov dohodou uzatvorenou medzi jednotlivými vlastníkmi. Zákon túto možnosť upravuje konkrétne v § 141 Občianskeho zákonníka „Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.“ Z predmetného ustanovenia vyplýva, že dohoda je v zmysle zákona možná, ako aj to, že tak ako v iných prípadoch týkajúcich sa nehnuteľností, aj v  tomto prípade musí byť dohoda písomná. Dohodu o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva možno uzatvoriť kedykoľvek počas trvania podielového spoluvlastníctva a práva na uzavretie dohody sa nemožno vopred vzdať ani ho nijak obmedziť. 

Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vyporiadania, t.j. z dohody musí byť zrejmé, ako sa spoluvlastníci vyporiadali. Takáto písomná dohoda musí mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen Občianskym zákonníkom, ale aj náležitosti ustanovené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z. príp. Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z.. Z podstaty veci takisto vyplýva, že na to, aby došlo k zrušeniu podielového spoluvlastníctva a vzájomnému vyporiadaniu dohodou, musia byť jej účastníkmi všetci podieloví spoluvlastníci. Pokiaľ niektorý zo spoluvlastníkov nechce zrušiť podielové spoluvlastníctvo dohodou, ostatným podielovým spoluvlastníkom nezostáva nič iné ako podať na základe § 142 Občianskeho zákonníka návrh na zrušenie podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím.

Spoluvlastníci nie sú pri dohode o spôsobe vyporiadania nijako viazaní a môžu sa dohodnúť akýmkoľvek spôsobom, ich dohoda však nesmie byť v rozpore so zákonom, obchádzať zákon ani byť v rozpore s dobrými mravmi (§ 39 Občianskeho zákonníka). Obsahom dohody spravidla bude dohoda o jednom zo spôsobov vyporiadania, uvedených v § 142 Občianskeho zákonníka, t.j. buď (i) rozdelením, (ii) prikázaním nehnuteľnosti za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom alebo (iii) predajom nehnuteľností, pričom výťažok z predaja sa pomerne rozdelí jednotlivým spoluvlastníkom podľa výšky jednotlivých spoluvlastníckych podielov. 

B) Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva k nehnuteľnosti rozhodnutím súdu

Ak nedôjde k dohode, môže podielové spoluvlastníctvo na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka vyporiadať súd. Súd pritom postupuje podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“

Ako sme už spomenuli vyššie, konanie o zrušenie spoluvlastníctva je návrhovým konaním, čo znamená, že predpokladom na začatie konania je podanie návrhu (žaloby) ktorýmkoľvek (jedným alebo viacerými) z podielových spoluvlastníkov. Takýto návrh môže podať ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov bez ohľadu na veľkosť spoluvlastníckeho podielu a stanovisko ostatných spoluvlastníkov. Účastníkmi konania musia byť všetci spoluvlastníci, súd nemôže prejednať návrh len s niektorými zo spoluvlastníkov. Súd je viazaný návrhom na zrušenie podielového spoluvlastníctva (t.j. musí o vyporiadaní nejakým spôsobom rozhodnúť), no nie je viazaný navrhovaným spôsobom vyporiadania. Súd teda nemusí rozhodnúť tak, ako navrhuje spoluvlastník, ktorý návrh na vyporiadanie podal a môže rozhodnúť iným spôsobom vyporiadania. Súd pri rozhodovaní postupuje v zmysle vyššie uvedeného §142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, t.j. postupne skúma jednotlivé možnosti vyporiadania. Poradie spôsobov vyporiadania je pre súd záväzné.

Rozdelenie nehnuteľnosti. Súd pri rozhodovaní o vyporiadaní musí vždy skúmať, či je možné nehnuteľnosť dobre rozdeliť. V prípade ak súd zistí, že nehnuteľnosť je možné rozdeliť medzi spoluvlastníkov, tak takéto rozdelenie súd vykoná, a to aj napriek tomu, že to žiaden zo spoluvlastníkov nenavrhuje. V prípade nehnuteľností je možné rozdelenie aj vertikálne, ale aj horizontálne, pokiaľ výsledkom takéhoto delenia sú samostatné buď bytové, alebo nebytové jednotky, príp. pozemky. Súd spravidla za týmto účelom ustanoví znalca, ktorý určí, či je možné nehnuteľnosť technicky rozdeliť a ak áno, aké náklady by s tým boli spojené. Rozdelenie nehnuteľností môže byť nemožné aj z právnych dôvodov – napr. pri poľnohospodárskych pozemkoch právne predpisy bránia ich drobeniu, a tak nie je možné delenie menších výmer pozemkov (napr. §23 zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom – k tomuto pozri aj rozhodnutie NS SR sp. zn. 1 Cdo 187/2006). Problémom pre reálnu deliteľnosť pozemku môže byť taktiež prístup k rozdeleným častiam pozemku. 

Súd taktiež skúma, či takéto rozdelenie nehnuteľnosti je hospodárne. V prípade súd zistí, že s rozdelením nehnuteľnosti sú spojené neprimerané náklady, ktoré sú buď objektívne vysoké, alebo ich doterajší spoluvlastníci odmietajú znášať, od vyporiadania podielového spoluvlastníctva rozdelením upustí. 

Pri rozdelení nehnuteľnej veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti (napr. právo prechodu cez pozemok).

Prikázanie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie nehnuteľnosti dobre možné, druhým spôsobom vyporiadania predpokladaným Občianskym zákonníkom je prikázanie nehnuteľnosti jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. V praxi to znamená, že vlastníkom sa stane len niektorý spoluvlastník, ktorý je zároveň povinný vyplatiť ostatným spoluvlastníkom primeranú náhradu v peniazoch. Súd prihliadne pritom na to, aby sa nehnuteľnosť mohla účelne využiť a rovnako prihliadne aj na prípadné násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. To, či súd prikáže nehnuteľnosť jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, je podmienené skutkovým stavom a rozhodnutím súdu. Účelnosť sa posudzuje najmä podľa toho, ktorý spoluvlastník nehnuteľnosť užíva. Pokiaľ je predmetom prikázania napríklad byt, bude spravidla účelné, aby bol byt prikázaný tomu spoluvlastníkovi, ktorý byt užíva. Primeranú náhradu určuje súd, spravidla však vychádza zo znaleckého posudku o obvyklej cene veci, z informácií subjektov zaoberajúcich sa kúpou a predajom nehnuteľností, či podkladov priamo od účastníkov konania. Hoci zákon primeranú náhradu podrobnejšie neupravuje, súdna prax sa prikláňa k tomu, že je potrebné vychádzať z aktuálnej všeobecnej trhovej hodnoty  celej veci v čase rozhodovania súdu (viď. napr. rozhodnutie Krajského súdu Trenčín sp. zn.: 5Co/252/2014, alebo rozhodnutie Krajského súdu Trnava sp. zn.: 23Co/137/2013). Súd môže upustiť od rozhodnutia o zaplatení primeranej náhrady, a to vtedy, ak inak oprávnený spoluvlastník vyhlási, že zaplatenie primeranej náhrady nežiada.

Predaj nehnuteľnosti. V prípade, ak o nehnuteľnosť nie je možné rozdeliť a nejaví o ňu záujem nikto z podielových spoluvlastníkov, môže súd nehnuteľnosť predať a výťažok z predaja rozdeliť pomerne medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.

Zákon ustanovuje možnosť podielové spoluvlastníctvo nezrušiť (a návrh tak zamietnuť) z dôvodov hodných osobitného zreteľa. Príkladom dôvodov hodných osobitného zreteľa môže byť napr. vysoký vek niektorého spoluvlastníka, ktorý zároveň nehnuteľnosť (dom) obýva a má k nemu citový vzťah. Možnosť nezrušiť a nevyporiadať podielové spoluvlastníctvo z dôvodov hodných osobitného zreteľa sa nevzťahuje na reálne rozdelenie veci, zákon výslovne túto možnosť uvádza len pri oboch ďalších spôsoboch vyporiadania. Pokiaľ je rozdelenie veci možné, nemožno návrh zamietnuť len z dôvodov hodných osobitného zreteľa.

Podieloví spoluvlastníci nadobúdajú v konaní pred súdom postavenie nerozlučných procesných spoločníkov podľa § 77 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok, čoho následkom je i to, že ak po rozhodnutí súdu prvého stupňa podá odvolanie čo len jeden zo spoluvlastníkov, rozhodnutie nenadobudne právoplatnosť ani voči ostatným spoluvlastníkom. 

Pri podávaní návrhu na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva treba myslieť na zvýšené náklady, ktoré súdne konanie sprevádzajú. Pôjde jednak o zaplatenie súdneho poplatku, ale taktiež o náhradu trov konania.

C) Súdne rozhodnutia

V súvislosti so zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva pri nehnuteľnostiach stojí za pozornosť aktuálne uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 28.01.2021, sp. zn. 7Cdo/305/2019, ktoré sa tejto problematike podrobne venuje. Súčasťou tohto rozhodnutia sú aj nasledovné právne vety: „Konanie o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva v zmysle § 142 Občianskeho zákonníka je judicium duplex, t.j. konaním, v ktorom súd nie je viazaný návrhom spoluvlastníka o spôsobe zrušenia i rozdelenia nehnuteľností, ale môže rozhodnúť aj inak... Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva zákonná úprava trvá na tom, aby súd prihliadal na veľkosť spoluvlastníckych podielov a na účelné využitie veci. Zo systematiky právnej úpravy (§ 142 ods. 1 OZ od 1. januára 1992) vyplýva, že uvedené pravidlo sa má použiť na každý spôsob vyporiadania (pri reálnom rozdelení i prikázaní veci), mimo predaja veci. Pokiaľ ide o posúdenie možnosti uplatnenia prvého spôsobu vyporiadania spoločnej veci - jej reálneho rozdelenia, súd tu prihliada na veľkosť spoluvlastníckych podielov i na účelné využitie veci vzniknutej rozdelením. Prihliadnutie na veľkosť podielov neznamená, že v každom prípade súd bude rozdelenie veci podriaďovať aritmetickému vyjadreniu veľkosti podielov, ale ich účelnému využitiu. To znamená, že konečné rozdelenie z hľadiska účelu užívania nemusí vyjadrovať absolútnu mieru veľkosti spoluvlastníckeho podielu a do úvahy preto prichádza i finančná náhrada (reálne rozdelenie veci tzv. kombinovaným spôsobom vyporiadania). Pritom súd dbá, aby rozdelením nevznikli nefunkčné veci alebo aby pomer rozdelených vecí svojou veľkosťou nebol vo výraznom nepomere k veľkosti pôvodných podielov ... Pokiaľ ide o možnosť reálneho rozdelenia pozemkov, tu sa vychádza z posúdenia hľadísk územného plánovania, prístupu ku komunikáciám, a účelného technického spôsobu navrhovaného riešenia (2Cz/47/70) ... Odvolací súd vo svojom rozhodnutí pri rozdelení nehnuteľností (pozemkov) podriadil účelnosť novovzniknutých parciel vo svetle vyjadrujúcom zachovanie absolútnej veľkosti spoluvlastníckych podielov a dôsledne sa nezaoberal okolnosťami ohľadom účelného využívania novovzniknutých vecí vlastníkmi, t.j. ich funkčného využitia“.

V uvedenom rozhodnutí Najvyšší súd zrušil rozhodnutia odvolacieho aj prvostupňového súdu, a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie rozhodovanie. Ako čiastočne vyplýva v citovaných právnych viet, v predmetnom spore išlo o rozdelenie pozemku, ktorý bol v katastri nehnuteľností vedený ako orná pôda, avšak v územnom pláne obce už boli niektoré jeho časti určené na zastavanie. Najvyšší súd v rozhodnutí vytkol súdom nižších stupňov, že túto skutočnosť pri svojom rozhodovaní vôbec nevzali do úvahy, ale len mechanicky rozdelili pozemok na rovnako veľké časti, bez prihliadnutia na ich účelné využitie a trhovú hodnotu. Zaujímavé taktiež je, že Najvyšší súd implicitne skonštatoval, že súdy nižších stupňov neboli oprávnené „obhajovať“ svoje formalistické rozhodnutie tým, že strany v konaní neboli dostatočne aktívne a samé nenavrhli spôsob rozdelenia pozemku. Podľa Najvyššieho súdu je aj v takomto prípade povinnosťou všeobecných súdov zákonne a spravodlivo rozhodnúť, a toto rozhodnutie dostatočne zrozumiteľne odôvodniť.


V prípade ak ste podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti a plánujete toto vlastníctvo v najbližšom čase vysporiadať, neváhajte kontaktovať našu advokátsku kanceláriu a spoločne už nájdeme to správne riešenie Vašej situácie. 


Autori textu
Katuščák  Mgr. Ondrej Katuščák
Sedmohradský  Mgr. Vladimír Sedmohradský
Na správne fungovanie a plné využitie našej webovej stránky by sme radi používali súbory cookies. V prípade, ak s ich použitím súhlasíte, označte prosím svoju voľbu. Ak si ich použitím nebudete súhlasiť, nemusia niektoré základné funkcie našej stránky fungovať správne, alebo nemusia fungovať vôbec.

viac informácií